万科逆市增长的背后【KB体育官网】

【地产中国网原创报导】调控压顶，质量问题频现，董事长婚变等一系列利空，并要旨房地产行业领头羊万科（000002.SZ）的逆市快速增长。1月8日，万科透露，2012年全年总计构建销售面积1295.6万平方米，吸食金额高达1412.3亿元，创历史新纪录，再次卫冕上市房企千亿俱乐部魁首。

当大多数房企面临千亿还在望洋兴叹时，万科早已在三年前一跃安上千亿宝座，并持续排在。值得注意的是，这期间，扩日长久的严苛调控有紧无松，那么，这家房企巨头在逆市环境中，是如何构建狂飙前进的？低快速增长的背后，又隐蔽着哪些风险？逆市再次霸主2012年，严苛的调控已持续了近三年之幸，尽管老百姓仍责怪房价徵而降，但调控已使行业再次发生了深刻印象的变化。

2009年，万科的销售额仅有634亿元，与行业亚军的差距不过两百亿；三年后，万科的销售额翻了一番多超过1412.3亿元时，行业的二三四名依然在千亿的门槛游走。将时间镜头再行变长一些，万科逆市断崖式的快速增长轨迹更为明晰。2004年，全年销售不过百亿（91亿元），到2012年的1400多亿，万科8年时间销售规模刷了近16倍。如此爆发式快速增长是拜为时代所赐，还是另有其因？这种快速增长是顺理成章的事情，也在大家预料之内。

一位长年仔细观察万科的业内资深分析人士告诉他地产中国网：同时运作近300个项目，大部分产品都是刚刚须要，合乎调控环境下的市场需求原则，当然就是赢家了。据理解，自2008年开始，万科就调整产品结构，将刚刚须要作为主流产品，这一原则在今后的几年中大大获得增强。万科董事会秘书谭华杰向地产中国网透漏：我们90%的房子在140平米以下，70%的房子在90平米以下。此外，针对刚大学的毕业的人群，万科甚至设计出有了15平米的迷你户型，将在重庆、西安等城市发售。

合理的产品结构，平衡的布局，特别是在是在一线二线城市的布局结构较为合理，是夺得市场的先决条件。上述分析人士认为：更加最重要的是，万科的较慢周转也是高速快速增长的又一个引擎。

谭华杰透漏，目前，万科大部分项目从拿地到散户，都在6个月左右；而且散户首月都要去化60%。对大多数公司来说，6个月后，项目的规划有可能才刚刚开始。当然较慢周转必须大规模的资金反对，但为了防止资金溶解，万科采行了纯熟的杠杆效应。

公开发表数据表明，自2010年以来，万科80%的项目是通过收购、合作开发已完成的。上述分析人士认为，这种模式仅次于的优势在于，用少量的资金就可以撬动更好的资源。似乎，这种方式在一定意义上溶解了万科收益。

这1400多亿中，利用的都是万科的品牌。谭华杰告诉他地产中国网：至于权益是多少，等到承销的时候才能得出答案。

在万科内部，这个答案很确切。上述分析人士称之为：总体而言，万科的快速增长质量是在高效率范围内的。

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