万亿融资助力2016业绩 房企储粮备战2017

（原标题：万亿融资助力2016年业绩 房企储粮集训2017）归功于国内严格的信贷环境，以及一线城市和主要二线城市的强大市场需求，绝大部分开发商在2016年各项业绩指标刷新纪录中高位。21世纪经济报导记者查询多家已公布年报的典型房企找到，还包括营业收入、资产总额、现金流以及负债率等方面指标皆大幅度恶化。同时，获益楼市销售火热，典型房企预收账款广泛在减少。

2016年房企通过各项渠道融资的额度创下了历史纪录。中原地产研究中心统计数据表明：合计全年融资额度约11376.7亿，这也是历史首次突破1万亿的年份。

不过2016年10月调控以后，房企的债券融资可玩性显著增大。对于2017年楼市预期发展，克而瑞分析师沈晓玲指出，从整体情况看，企业一般不会腾出好资金来掌控风险。比如一年内要还的债、接下来打算卖地用的款项。每家企业都会在年初制订好现金流计划。

所以，现金流困窘的企业势必会找寻其他渠道减少现金流向。比如将近两个月，房企海外融资规模就有减少。

如果去找将近渠道，企业也不会掌控好自己的拿地投资节奏，掌控好现金开支。沈晓玲回应，从目前情况看，大型以及中型企业现金流情况可以覆盖面积一年内必须偿还债务的债务。对于这部分企业，他们在2017年必须面临的决择是减少还是增加投资。2016年资金面丰沛获益销售额大丰收以及融资环境宽松，房企资金面也获得广泛恶化。

中原地产研究中心统计数据表明：截至目前，已发布年报的67家房企中，营业收入6697.3亿，同比下跌30.7%%。官方发布2016年全年销售业绩的企业合计有35家，合计销售额在2016年约32149亿，同比2015年下跌了51%，碧桂园、融创、新城、朗诗等企业比起2015年甚至经常出现销售额缩减到下跌。房企资金面恶化一方面归功于楼市全年销售持续火热，另一方面也归功于房企融资环境向好，全年融资规模获得大幅度提高。

2016年央行五年以上长期贷款利率仍维持在4.9%的历史低点，房企利用资本市场展开融资的规模也大幅度快速增长。据中国指数研究院不几乎统计资料，2016年房企债券融资约9039亿元，同比快速增长77%，平均值利率为5.07%，高于2015年1.2个百分点。21世纪经济报导记者对比多家典型房企近三年来业绩报表找到，绝大部分房企现金流情况正在恶化。

比如千亿军团中，碧桂园在2014-2016年间现金及现金等价物年末余额年均缩减到快速增长，至2016年为846.5亿；恒大在此期间持有人现金也呈圆形年均缩减到态势，至2016年为3043亿人民币；万科在2014-2016年持有人现金分别为627.2亿、531.8亿、3647.7亿。第二梯队中，富力地产的持有人现金从2015年的人民币213亿升到2016年的459.7亿；远洋地产持有人现金在2014-2016年分别为人民币163.4亿、237.3亿、223.4亿。以收购王融创中国为事例。

年报表明，截至2016年末，其货币资金为698亿元，较2015年快速增长158%；现金较短债于多约2.1倍，不足以覆盖面积短期有息负债。公司一年以内的短期借款占到总借款比例已从2014年的40%上升至2016年的29%。通过非常丰富的融资渠道、掌控再融资成本、更换已不存在的高成本借款，融创的债务结构大大优化，其借贷的加权平均实际利率大大上升。

2016年融创借贷加权平均利率由前一年的7.6%上升至5.98%，其中追加借款加权平均实际利率为5.78%。储粮过冬，统合激化2017年以来，房企融资环境早已全面放宽，绝大部分热点城市也转入调控高压期。在此情况下，大型房企早已储备充足资金过冬，但部分中小房企有可能将面对被吞并局面。标普全球评级信用分析师孔磊指出，持续下跌的房价和土地价格促成政府实施更加严苛的住房出租汽车政策，并放宽国内融资条件。

大型开发商在提供融资、竞买大型研发地块方面正处于不利地位。一个成本较低的土地并购渠道是那些迫使融资容许或资产负债表压力而有意愿出售地块的小型开发商。预计2017年中国集中的房地产市场将更进一步统合。

孔磊回应：国内热点城市土地供应紧绷，土地并购金额大大上升，这大幅度提高土地总成本和融资市场需求，使小型开发商被迫负于于低企的竞争壁垒。而大型开发商将在行业统合期受益。碧桂园在年报中就阐释道，预计在2017年房地产行业的竞争将日趋白热化，行业统合强化，市场将更进一步分化。

面临新形势，该集团将坚决务实的财务政策和风险控制措施，增强合约销售及回款，严控各项成本及费用开支，以确保经营性现金流和投资回报率的较好展现出。同时以更加谨慎、稳健策略补足优质土地储备、优化项目区位布局，针对中国城镇化的有所不同阶段制订适当的投资人组。对于2017年现金流管控，恒大在年报中则回应，集团将更进一步制订合理的产品售价、强化销售款重复使用，之后积极开展项目合作，同时有助于销售部分商业物业，更进一步盘活存量资产。在资金决定方面，集团亦将合理安排现有公司债及可持续债支付计划，实行更为森严的缴纳计划管理，并综合运用好多元融资渠道，专责好资金流向与流入的动态平衡。

融创中国则寄予厚望2017年土地市场收购机会。年报中称之为，预计2017年政府对房地产行业的流动性放宽和出租汽车限贷等调控政策将大大升级。土地市场方面，目前大部分热点城市土地价格过低，特别是在在公开市场，取得价格合理土地的机会很少，但随着调控的持续和流动性的放宽，预计2017年下半年土地市场有机会逐步回归理性，并且有可能经常出现一些较好的收收购机会。

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