402亿天价！神秘买家买走李嘉诚旗下中环中心

长江和记集团主席李嘉诚旗下的中环中心出售的消息谣传一年后,11月1日晚间,长江实业集团(01113.HK)宣告,月出售旗下中环中心75%的股权,交易金额为402亿港元,刷新香港写字楼交易的最低纪录,而此次出售中环中心的账面扣除大约为145亿港元,长江实业称之为,公司不会将出售扣除用作公司的一般营运资金。谜样买家402亿买走中环中心资料表明,中环中心在1998年启用,是香港第5高楼,世界第31高楼,楼高346米,楼高73层,占地面积约10万平方尺,提供商用楼面面积多达140万平方尺。不过,买方的身份十分谜样,取名为“中国港澳台侨和平发展亚洲地产有限公司”,根据公告表明,买方是一家根据英属维京群岛法律登记正式成立、为并购目标公司而尤其成立的类似目的公司。

有市场消息称之为,中环中心的新买家是一群香港本地资深的投资者以及一家中资能源企业,其中中资能源企业占到股超过55%,香港本地资深投资者则占到45%。一名相似交易人士称之为,此次买卖双方签订协议,在物业已完成交易前不可以出售,除了各买家都会保有部分楼面出租,其余都继续计划长线收租。

长江实业在公告中称之为,长江实业必须敦促买家证明有充足资金缴纳此次并购款项,买方也必须在限定版时间把物业重新命名为一个获得长江实业批准后的登录名称。长江实业称之为,董事指出,出售中环中心将为公司获取机会以买入其在目标公司及该等物业的投资,长江实业在此次出售中环中心的账面获益约145亿港元,将用作长江实业的一般营运资金。公告称之为,如果扣减中环中心在专业估价及公司已完成日期前的财务报告的账面值,再行扣减此次出售的交易成本,还包括法律费用、印花税、代理佣金及其他费用,此次出售获益为145亿港元。

不过,由于实际出售获益的必须参照长江实业在交易已完成日期前近期的财务报告的账面值,所以最后实际获益可能会与145亿港元有所进出。炙手可热的香港写字楼实质上,每年中环中心的盈利情况十分相当可观,截至2015年12月31日的财政年度,占到中环中心75%股权的目标公司除税及非常常项目前及后的综合营业额(还包括该等物业公平值的变动)分别为7.4亿港元及6.5亿港元;截至2016年12月31日的财政年度,目标公司除税及非常常项目前及后的综合营业额分别为35.1亿港元及33.85亿港元,目标公司在长江实业2016年12月31日的综合财务报表的账面值为198.3亿港元。莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文对第一财经称之为,香港写字楼市况十分火热,成交价价格也归属于合理水平,目前中环地区的分层写字楼的售价早已多达每平方英尺38000港元,所以以平方英尺的价格计算出来,中环中心的售价十分合理,只是总价较为低,因此也不是很多买家有能力可以开销,而且,长江实业出售中环中心只是75%的权益。香港写字楼市场还处在十分散发出的时期,取得很多中资机构的欢迎。

就在10月11日,绿景中国(00095.HK)宣告,公司通过全资附属公司向九龙仓(00004.HK)并购香港观塘海滨道123号物业,总价90亿港元,刷新了香港观塘地区商业楼宇每平方尺最低价格记录。就在年初,恒基地产打败了其他8家地产公司,以创纪录的233亿港元的价格,卖给了香港特区政府自1996年以来首次标售的一块中环商业用地。林浩文称之为,有一点注意的是,中环中心有大量停车位,如果只拆分出售车位可以令其部分资金回笼。

他坚信,这宗交易对上环周边写字楼及商用物业不利好起到,估算未来6至12个月中环及上环商用成交价个案不会减少,作价也有可能提升。

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