绿城代建业务集团挂牌 未来利润贡献望超房产

9月23日，绿城房地产建设管理集团有限公司（以下全称绿城管理集团）在杭州玫瑰园度假酒店月上海证券交易所正式成立。这被绿城集团内部人士看做是中交改组绿城董事会之后的一个重大事件。

绿城管理集团的主要资产就是刚于8月5日被绿城中国（3900.HK）以近10亿元并购的两家关联公司：绿城鼎益、绿城时代。绿城管理集团的正式成立，正是绿城构建轻资产化转型的最重要一步，标志绿城致力于沦为房地产开发仅有产业链服务商。

绿城中国继续执行董事、行政总裁曹舟南拒绝接受21世纪经济报导记者专访时回应，中国的房地产市场于是以处在社会转型与产业升级双重变革中，传统的轻资产研发模式受到反感冲击，整个行业都在找寻转型升级之路；而在世界上很多发达国家和成熟期市场，投资与研发分离出来早已沦为一种主流商业模式，管理运营和资源整合能力的价值日益凸显，这也为中国房地产行业的发展获取了糅合。而绿城的重组转型，是行业背景之下民企生存之道的一个缩影。绿城中国并购绿城鼎益和绿城时代，可以说道是对代建业务的再度统合。

绿城中国董事会联席主席宋卫平在2008年9月首次明确提出相结合品牌和团队构建业务创意。此后绿城构成了以品牌输入、管理输入为基本特征的新业务模式。到2009年6月，构成绿城代建这一轻资产化发展的理论模型；2010年9月，绿城管理集团正式成立，以政府代建、商业代建、资本代建为核心模式；此后，绿城鼎益、绿城时代等多个代建平台公司应运而生。克而瑞研究中心分析师蔡建林指出，绿城为构建代建业务2020年300亿元的战略目标，早已展开顶层设计，再行搭起起了平台。

绿城大力发展代建业务，也为中交2000万平方米海外土储的研发说明了方向。如果中交地产板块和绿城展开重组统合，代建也将沦为统合过程中双方调教的最重要手段。绿城管理集团总经理李军告诉他记者，绿城2005年开始做到政府项目代建，2010年做到商业代建。

据介绍，绿城管理总部有76人，平均值39岁，7.3年司龄。截至9月22日，绿城管理集团早已享有委托管理项目52个，总建筑面积1700万平方米，预计可实现销售额1300亿，代建管理总收入45亿。

到2018年，预计委托管理将超过80个项目，年销售额300亿，代建管理收益10亿，毛利50%以上绿城房地产集团董事长孙国强认为，绿城管理集团的正式成立有三方面意义：实施今年绿城集团年中工作不会战略转型的措施；解决问题后遗症绿城多年的品牌集中问题；更佳解决问题中交和绿城全面协同发展的落地。在2015年绿城集团半年度会议上，奠定了绿城服务、绿城房产、绿城代建三大业务举格局。

正如宋卫平在正式成立仪式上所言，做到代建这条路十分艰难。绿城建设2010年正式成立，由当时的50人，发展到现在2000-3000人，可以构建300亿利润（指股东利润，而非绿城代建利润）。

绿城集团用20年打造出的房地产基础是这块新的业务问世的土壤。据理解，业内多家大型房企的高管离开了后，都开始尝试做到小股策画，做到代建或代理业务。宋卫平认为，这将是行业趋势，理论上谈，欧美等国家在专业分工上早已做到得很落后。

宋卫平透漏，绿城管理集团计划2018年上市，而绿城服务有可能于2016年上半年在香港上市。这意味著绿城体系中的服务平台与服务涉及产品研发，必定是由房产和管理集团独立国家已完成。

一名相似绿城董事会的人士透漏，在宋卫平的规划中，绿城服务将重新组建绿城园区生活联盟，目前绿城物业全国管理的园区有1000万人，逾40万户。到2023年期望服务300多万户，在保安、保洁、售后服务的基础上构成7大门类，30多项服务。宋卫平可行性的服务产品设计是：1000万人中，为每个人获取几千元的服务价值，期望可以取得500-100元/人的度日利润。

预计绿城服务集团8年后产生50亿-100亿经营利润，而资本市场对服务、社区020，一般估值在30倍左右，则100亿利润的市值有可能在2000亿-3000亿。换言之，绿城管理集团要做到的是全产业链的服务，现在早已打开对有序经营的可行性研究，今后5-10年，对于集团的利润贡献，甚至有可能多达绿城中国。

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