租售并举引入农民工市民化新需求

明年中国楼市的政策布局正在逐步明朗。12月18日至21日，中央经济工作会议在北京开会。根据新华社公开发表的中央经济工作会议公告全文（下称公告），明年楼市政策的最重要方向即是消化房地产库存。公告称之为，要按照减缓提升户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的拒绝，通过减缓农民工市民化，不断扩大有效地市场需求，切断供需地下通道，消化库存，平稳房地产市场。

要实施户籍制度改革方案，容许农业移往人口等非户籍人口在低收入地落户，使他们构成在低收入地买房或长年租房的预期和市场需求。公告亦具体深化住房制度改革方向，以符合新市民住房市场需求为主要出发点，以创建购租举的住房制度为主要方向，把公租房不断扩大到非户籍人口。要发展住房出租市场，希望自然人和各类机构投资者出售库存商品房，沦为出租市场的房源提供者，希望发展以住房出租为主营业务的专业化企业。

要希望房地产开发企业迎合市场规律调整营销策略，必要减少商品住房价格，增进房地产业兼并重组，提升产业集中度。要中止过时的限制性措施。在中国房地产开发集团理事长孟晓苏显然，这是比1998年城镇房改更为意义深远影响的根本性改革，即把居住于制度改革伸延到农民工身上，惠及这些新市民。

我国上一轮住房制度改革在1998年，主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化作主要方向。在孟晓苏显然，减缓农民工市民化是新型城镇化的核心，也就是说不只是容许其入城农民工，更加反对其购房转化成为市民。

1998年以来，城镇大部分的居住于市场需求早已符合，未来将解决问题3亿人入城问题，这3亿人也将沦为解决问题楼市库存的最重要支柱。消弭低库存中国房地产业协会原副会长朱中一回应，在一系列楼市托举政策下，2015年全国商品房的成交量未来将会相似或多达2013年的最低水平。然而，低销售未破题楼市库存问题，根据国家统计局数据，截至11月末，商品房待售面积69637万平方米。但实际的库存口径近超于此，根据五谷丰登证券首席经济学家钟伟的测算，全国楼市库存将低约90亿平方米。

虽然2014年以来，中央实施了一系列反对住房消费的政策，但是效果却不如人意。全联房地产商不会创会会长聂梅生讲解，为什么以前行得通的办法，到现在权宜之计了？核心在于2008年的楼市下滑不受当时的调控政策以及国际金融危机影响，而现在大部分的刚须要早已符合，楼市的供需关系早已反败为胜，光靠性刺激这部分刚性市场需求是足以消化现有库存的。

在聂梅生显然，挖出追加的住房市场需求是解决问题低库存的最重要内容。未来的新市民农村居民的居住于市场需求毫无疑问是追加住房市场需求的最重要着力点。

公告称要通过减缓农民工市民化、户籍制度改革等，不断扩大有效地市场需求，使他们构成在低收入地买房或长年租房的预期和市场需求，从而消化库存，平稳房地产市场。根据国家统计局对农民工的调查数据，2014年农民工总数2.7亿，其中，在城镇自购房寄居的仅有为1%，返农村寄居的13.3%，租房寄居的36.8%，寄居工棚的17.2%，寄居单位宿舍的28.3%。

按照未来5年1亿人城镇化计算出来，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房市场需求平均4.6亿平方米。农民工入城购房须要系统性改革方案有关反对农民工消化楼市库存，公告明确提出了两点方向，一个是入城买房，另一个是长年租房。根据21世纪经济报导记者的在多地专访理解，实施农民工入城购房仍面对信贷、买房并不落户等诸多落地难题。

以安徽为事例，根据国家统计局安徽调查总队统计资料，2014年，安徽出外农民工月均收益为3157元。反观房价数据，今年11月份，合肥新建商品住宅平均价格8406元/㎡；六安均价4470元/㎡，黄山均价5335元/㎡。按照可以落户的90平方米的普通住宅的总价计算出来，上述三地的总价分别为76.5万、40.2万、48万，按照目前25%的首付比例计算出来，约为19万、10万、12万。

也就是说，出外农民工不吃不喝分别必须5年，2年零8个月、3年零2个月才能攒够首付款。首付款并很差花钱，另一个现实情况是，即使符合首付款，农民工筹办房贷也并不更容易，北京荣邦瑞明总经理陈民讲解，农民工不存在收益不平稳、没有交纳社保、住房公积金，还贷信誉低等诸多问题。也就是说，农民购房后的贷款风险补偿机制并不完善，因此农民购房后偿还继续执行可玩性较小。

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