KB体育官网|大唐地产：财务杠杆居高不下 千亿野心和现实尚存差距

在钱凸的当下，回国港上市，早已沦为了中小房企的救命稻草。刚向港交所提交招股书的大唐地产，也沦为其中极为扎眼的一个。

这个将京剧脸谱当成公司logo的闽系房企，在收手较慢扩展的大讨之后，在短短两年时间里，挤身百强房企之佩。“3年冲刺1000亿”目标下的大唐地产，较慢扩展背后引发的质量风波，又该如何解决问题？现有资金否充足承托？凭借上市之后能减轻资金压力？从承建商到开发商 持续四年低增长速度发展自2018年以来，随着融资渠道的放宽，更加多的房企怀揣融资梦自由选择回国港上市。11月30日，大唐集团有限公司有限公司向港交所提交招股书，白鱼在香港主板上市。这家投身于地产仅有十年的闽系年长房企，在2019年前11月，构建了301.3亿元的销售额，位列销售榜单第78位。

大唐地产等这一刻，等了十年。2008年，大唐地产创始人余英仪离世，据彼时媒体报道，大唐已制订于2009年在香港上海证券交易所，上市工作已在筹划中，但因创始人的变故而沉没。同年，在金融危机席卷之下，如无数房企一样，大唐地产更加陷于风雨飘摇的境地。

2009年，重创低迷的大唐拒绝接受了福信的收购，沦为了福信集团旗下的子公司。而后，大唐地产经历了漫长的调整期，直到承建商身份渐渐避免，完完全全变为房地产开发商。随着建筑服务收入占比的衰退，大唐地产销售业务保持高速快速增长。

2016年到2018年，其收益从11.44亿元快速增长至52.3亿元，填充增长速度约113.8%。尽管2019年上半年大唐地产增长速度有所上升，但依旧维持了85.4%的高增长速度。为何大唐地生产能力逆市而上，业绩维系低增长速度的水准？“对国内地产市场的审时度势，以及理性权衡是关键的一环”，大唐地产郝胜春在公开场合曾回应。

在拒绝接受专访时，诸葛去找房王小嫱分析认为其四大原因：大唐地产销售物业产生的收益渐渐走高，并且在公司内占有较高的比重；独有的战略布局和发展方式；大力拓展新的区域，从广西很快扩展到长三角等城市；强化房企之间的战略合作，减少了自身经营风险。3年冲刺1000亿 较慢扩展后遗症突显尽管较之于许多中小房企的黯然离场，大唐地产在逆势之中，仍然维系低增长速度的水平，实属容易和绝佳。但上帝关上一扇窗，必定会关上一扇门，较慢扩展所带给的较好业绩是大唐地产上市的仅次于底气，但其所引起的一系列后遗症也渐渐浮上了水面。

质量危机是大唐地产被迫面临的问题。除了漳州开发区、广西南宁邕宁区、江西南昌等城市的楼盘陆续经常出现质量问题外，招股书上还表明，大唐地产在报告期内曾再次发生若干不合规事件。主要牵涉到4个方面，分别为：6个项目公司无建筑工程施工许可证开展业务，总罚款340万元；4个项目公司没遵从涉及建筑工程规划许可证及/或其他涉及规划批文所载规定或规划而积极开展建筑工程，合计被罚130万元；2个项目公司在未知会涉及建筑工程完工申请的情况下交付给物业，被罚款40万元；还有3个项目公司所刊出的物业广告没能遵从广告法规定被罚款50万元。

即便如此，大唐地产并没掩盖自己的野心。大唐地产总裁郝胜春曾于2018年公开发表回应，公司确认了“未来三年冲刺500亿元的销售目标”。

2019年，大唐地产再度将目标升级为“3年1000亿+，转入全国房企50强劲”。图自大唐地产招股书大唐地产的野心能否与现实给定呢？回应，诸葛去找房王小嫱直言，2019年1-11月，大唐地产在行业中排名第78，地产销售金额为298.3亿元，预计全年销售额较去年小幅快速增长，“由于300亿元和千亿还有段距离，3年减少700亿元，平均值每年减少200亿元，且预计2020年房地产市场也会经常出现大幅度恶化迹象，以大位中趋升居多，大唐地产要构建千亿目标还是有一定的压力”。除此之外，必须警觉的是，“扩展不会带给成本的增大，如果扩展城市运营疏于，不会纳较低公司整体利润”，王小嫱认为。财务杠杆居高不下 债务风险仅存大唐地产一路飞驰背后，某种程度是经常出现的产品质量问题，还有其居高不下的财务杠杆。

对于百亿规模的大唐地产来说，低负债率是多年来仍未解决的问题。据数据表明，在过去的2016年、2017年、2018年和2019年上半年，大唐地产清净负债比率为：1085.3%、1087.9%、408.8%、185.6%；资产负债率分别为97.96%、97.55%、95.48%及93.17%。图自大唐地产招股书除去远高于同业房企的净负债率和负债率，据数据表明，大唐地产的现金流问题更加不利。

从大唐地产提交的招股书来看，尤为可怕的也正是现金流问题。招股书表明，截至2019年6月30日，大唐地产未偿借款75.98亿元，其中，一年内需偿还债务17.30亿元，一至两年内需偿还债务合计31.69亿元，但其公司账面上现金及现金等价物仅有为19.42亿元。事实上，针对资金状况，大唐地产方面此前也曾对此：“今年认同不会慎重，把现金流作为主要的运营任务”。

大唐地产利用合约负债，将经营现金流从负安乐乡：如缴纳客户的预售垫款促成合约负债减少。2016年，大唐地产合约负债占到总负债29%，到了2019年上半年，该比例提高至47%。业内分析指出，大唐地产之所以不会使用这种非常规手段保持现金流，主要是因为常规渠道现金流早已覆盖面积没法。

图自大唐地产招股书并且，在2018年之前，大唐地产借款扣除款项可以覆盖面积偿还债务借款，但是2018年开始转变了这种状态，偿还债务借款开始多达借款扣除款项，筹资活动现金流也变成负值。现金流问题再次显出。

募资运营及借钱 大唐地产急需资金解渴对资金的饥渴，更加能从大唐地产现有项目工程进度及白鱼募资上窥知一二。据数据表明，大唐地产已完工面积为51.5万平方米，是研发中面积1/10左右，而且还有多达200万平方米待研发，是将近已完工面积的4倍。根据国家规定，开发商在预售楼盘中投放的资金不得多于楼盘研发所须要资金的25%，这也就意味著，在月递楼前，大唐地产还必须之后投放建设资金。

大唐地产招股书表明，其募资主要为符合现有项目资金必须，还包括：缴纳唐晟雅苑、唐玺雅苑、长沙大唐印象御玺和长沙大唐印象御园等4个项目的建筑成本；偿还债务两笔将要届满的银行借款，其中一笔借款按相同利率9.0%计息，于2022年6月届满，另一笔按相同年利率8.50%计息，将于2021年8月届满；剩下募资用作一般业务运营。显而易见，大唐地产上市不仅迫在眉睫，堪称其最重要的“救命稻草”。针对大唐地产能否顺利登岸港交所，中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉他，“上市总比不上市好，能融到资金更佳，融将近资金，变成上市公司提高运营透明度，也不利于其它融资方式。

并且，还能提高对外合作的市场公信力。”然而，上市也许可以切断大唐地产的融资渠道，提高财务结构，但如何作好核心业务，维系品牌美誉度，以及提升估值、提振市场信心也某种程度是大唐地产所要考虑到的问题。

本文来源：KB体育官网-www.vapilawyers.com